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第四届中国产业地产高层峰会在沪举行

2018/3/21 13:49:00 来源:焦点厂库房网 作者: 焦点厂库房网
 

2011年4月21日上午,第四届中国产业地产高层峰会在上海东锦江大酒店正式召开。本次会议吸引了相关政府机构、行业内各大开发商、园区业主、投资机构、咨询机构专业人士参与,共同探讨行业趋势,分享宝贵的经验。

 

组委会秘书长朱高峰先生为会议致开幕词,由香港地产协会秘书长冯仕勋先生主持两天会议。

中国房地产业协会副会长朱中一先生首先发言,他表示现在国家的调整,主要是调整住宅地产,国家的调控有一个重要的指导思想。实际上,从03年开始调控最重要的指导思想是要促进房地产行业,前几年是住宅地产这个行业的平稳健康发展,它要求是平稳健康发展,而绝不是打压,现在不少的媒体都认为,在打压住宅地产,所以就转向了商业地产,如果是这样的话有点片面。因为住宅地产随着工业化、城镇化的推进,随着进城人口的增加肯定会消耗的,但是商业地产一过头很难消化的,所以商业地产始终保持着积极引导的态度,住宅地产的主题是平稳健康发展,对于非住宅地产这一块,包括商业地产、旅游地产、工业园区地产,再包括修养养老地产等等,总的基调是积极引导。

现在产业转型升级是这次十二五规划里面,东部地区要特别考虑以新兴产业来促进经济二次转型,因为第一次转型,比如我们是一个低收入国家,向中等收入的国家发展,这个已经转型了,东部地区长三角地区,前一段时期发展制作业,东莞都是制造业的发展,促进我国经济发展,现在东部地区珠三角、长三角,面临着产业的转型,那么如何发展新兴产业。中西部地区,考虑如何做好东部地区的产业转移。产业地产的发展既要坚持政府主导,又要引入市场机制。在大城市当中,既要考虑产业布局的合理化,又要考虑园区实施配套与生活如何化,这是这两年比较凸显的问题。

 

普洛斯高级副总裁东方浩先生主讲了国内物流地产的发展。我们对中国经济的发展,从行业来看是分为两个阶段,09年以前的阶段,09年以后的阶段。09年以前对于物流产业的地产发展,主要还是受益于中国在世界的产业链的定位,就是世界的工厂。我们判断09年以后,09年是一个元年,真正来推动中国内需的发展,整个物流产业,是作为服务于实体经济服务型的行业。中国物流基础设施市场构成还是有一个特点,因为包括产业地产或者是物流基础设施发展实际上还是处于初步阶段,以上海为例来看,高端供给实际上只占20%,中端占40%,低端占40%这样的一个规模,历史沉淀的原因对它的影响还是非常大的。从供需关系来看市场的状况,供需在供给方面存在着严重的不足,现在整体市场,不管好坏的仓储,出租率达到90%以上,这里面有几个原因,第一在金融危机爆发的时候,整个市场供给处于停滞的阶段,因为建设实际上都需要周期,在周期的过程当中新的开发没有跟上现代非常强劲市场的需求,所以市场整体出租率是处于一个非常高的水平。年增长率至少在5%-10%的水平。土地各方面的指标对市场供给影响是越来越大,这里面也形成一些壁垒,只有比较大的规模,有实际产业操作经验的成功运营商,才能够有更多的机会进入到这样一个市场。

 

五矿营口产业园发展有限公司副总经理赵锦明先生演讲的题目是“产业新城发展模式研究”。五矿集团是一家大型的央企,在世界500强第32位,主要以矿产为主的跨国矿产企业,它有6个主要的产业:黑色金属、有色金属、物流、科技、房地产与建设、金融。目前形成三大产业链,黑色、有色、地产开发。

关于新城的定义,很多人、学者都给它做了不同的定义,我举了其中一个,既然叫做城就是生产、生活平衡的区域,如果生产和生活达不到平衡的发展这个城市发展不起。国际新城发展模式有这么几个模式,田园、产业、边缘、TOD、副中心、行政中心新城,TOD就是沿地铁发展,中国也是沿着高铁和高速公路发展,现在也叫做高铁的经济时代。

成功新城的标准有这样几个方面,城市的均衡发展,多元化的产业结构,便捷的交通,优惠的政策,完善的配套,市场化的运作机制。城市的均衡发展是各个层面,从规划的时候就开始考虑,对于一个大的区域开发来讲,从规划就要考虑到均衡。多元化的产业结构,一个区域的发展单一的产业是不可能持续的,所以说一定是在一定的区域范围内多构建几个产业,然后围绕这些产业来做个产业链的布局。我去过几个三四线的城市,一个城市就两个工厂最好,比如钢厂、水泥厂,看了以后看到满天的灰尘,自己喘气都觉得困难,领导还跟我们讲要继续做大做强,最后我们只能走了,因为没有办法,单一的一个产业结构是不能支撑一个地区的发展,所以这是理念的问题。

举几个例子,比如空城,最早的时候,中国最早的新城也是开发上提出的大盘时代,现在可以看到北京和天津之间的一个京津新城就是典型的一个新城,房子建得很好,但是基本没有人住,这是目前的一个问题。第二就是缺乏科学规划,目前很多大城市已经出现这样一个生活形态,各个中小城市还在复制,形成钟摆式的生活形态,上班大家都到这个地方来,一下班又从这个地方到住的地方来,每天像是一个钟摆式的生活节奏,而这种生活这种形态就导致了城市的交通和规划,如果做得不好,马上会形成过去堵,回来堵,中间很空。第二在产业区没有生活,在生活区没有产业。总部基地,大家都觉得总部基地非常好,总部基地最大的毛病,晚上很空荡,白天很热闹,大家白天在那里上班,但是感觉不到生活的气息,现在就有意识的来调整,一个地方绝对不能是单一的产业结构。

一个成功的案例,苏州工业园,不同的颜色,最深颜色是工业用地,最绿的是绿地,黄色是住宅,中间还有稍微浅一点的是商业,40%的住宅,30%的公共设施与配套,30%的产业用地,它的规划像是一个汉堡夹起来,三明治的感觉。同一个地区的高新区,作为一个理论研究,大家不要形成偏见。高新区的规划,比较乱缺乏规律,结果通过十几年的发展苏州工业园和苏州高新区,相对来讲同样的交通、位置、政策等,最后的结果是苏州工业园的GDP是高新区的2倍,所有的数值都是2倍,那么我们就要思考背后的原因,我的这个数据是比较早的数据,这样一看,我们分析里面最重要的两点,第一个是理念,第二个就是规划,第三就是招商的运作机制,尤其是苏州工业园,比较好的坚持了规划,虽然后面也有调整,我们跟苏州工业园的领导关系非常密切。

总体来讲,搞一个区域的开发,搞一个产业地产,最核心就是产业,你要发展什么样的产业,围绕这个产业构建一个什么样的配套,而这个配套是要从三个角度来考虑,第一是产业发展的配套,工业的配套,第二是生活设施的配套,第三就是规划要跟上配套,如果规划出现问题也是不行的,其次才是招商,我想大致是这样一个核心理念。

 

接下来,上海美桥顾问有限公司董事总经理张景瑞先生主持了“中国产业地产市场机遇与挑战”的小组讨论。领盛投资管理有限公司总监David Edwards先生、绿野资本集团大中国区董事局主席郑晓军先生、宝泽金融集团CEO王人庆先生三位嘉宾和主持人一起分别对外资进入国内产业地产市场等问题进行了深入浅出的讨论。

会议持续了两天,宇培集团首席运营官Oliver Treneman先生、全国工商联房地产商会专业委员会秘书长杨思哲先生、浦江智谷节能生态商务园总经理柳孝平先生、西班牙3G国际集团高善龙先生等十几位嘉宾也分别做了精彩的发言。

本次会议是国内产业地产第四次峰会,在每届峰会上,都会有一些与产业地产相关的政府机构、行业内各大开发商、园区业主、投资机构、咨询机构专业人士参与,并提出各自的观点和建议,对中国产业地产未来的发展有着深远的影响。

 
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