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【总裁前瞻】养老地产,看上去很美

2013/12/23 9:40:00 来源: 作者: 焦点厂库房网
 
前几天,有个客户找到我,说是他们要做养老地产项目。进一步了解,他们是要在内蒙古的呼和浩特做养老项目,规模大概在1500亩左右。 国内做养老地产,在当下的时机上,我其实并不是特别看好(具体理由后面再说),尤其是在一线城市以外的地方。于是进一步问了他们四个问题:1、为什么会考虑做养老地产?2、打算做真养老还是伪养老?3、为什么会在呼市做养老地产项目?4、为什么要做这么大规模的养老地产项目? 对方给我的答案是:1、去国外看了几个养老地产项目,也请教了几个专家,都觉得养老地产前景不错,所以要做养老地产;2、打算做真养老,而不是伪养老,因为政府不允许做伪养老。这个态度倒是很明确;3、因为企业原先是在呼市做实业的,当地政府关系比较好,在呼市容易拿地,所以要在呼市做;4、一是因为能拿得到这么大的地,二是觉得养老地产前景好,可以做这么大规模。 答案没有出乎我的意料,基本上,很多传统行业,甚至原先地产行业的企业,就是带着这样的心态杀入养老地产市场的。 于是,关于养老地产,我给了对方五个字“看上去很美”! 我告诉对方,你到境外去考察养老地产,看到的基本上都是成功的养老地产项目,养老地产市场自然欣欣向荣。但是你要清醒,正如你去上微博微信朋友圈,看到的一定都是人家吃香喝辣、游山玩水的照片,你看到的总是别人最好的一面。事实真是这样吗?未必! 依我看来,国内的养老地产市场,可以用四句话来描述。 第一句:中国的银发时代已经到来 2012年,中国的老龄化率已经达到了14.3%(60岁以上老人),预计到2013年底,这个数字将接近15%。而上海这样的一线城市,2012年底的老龄化率已达25.7%(60岁以上老人),每年的增速更是超过1%。也就是说在上海这样的一线城市,四个人中已经有一个是60岁以上的老人。 银发时代不是“将要”到来,而是“已经”到来!但是,这并不必然意味着养老地产的好时光也同步到了。 第二句:养老地产市场现状堪忧 政府提供或者补贴的中低端养老院,自然是一床难求,有报道显示,有些养老院甚至要排一百年的队才能入住。但是社会上市场化运作的养老院,动辄每月万元左右的费用,又有多少人承受得起?就在最近,一家知名地产商开发的运营型养老地产项目,开业2-3个月,仅有一位客户入住,而这位客户据说还是该企业某高层的相关人士。 要理解养老地产面临的困境,必须考虑支付能力和消费观念这两个因素。 第三句:客户支付能力十分有限 “未富先老”,是我们这个国家不得不面对的一个痛。2009年,中国的老龄化率达到了12.5%,当年的人均GDP为3677美元。日本达到同等老龄化水平的时间为1980年(12.8%),当年日本的人均GDP已经超过了9000美元。也就是说,达到同等老龄化水平的时点,中国老百姓的平均收入仅为日本的40%。 此外,中国在实施了30多年的计划生育政策之后,与“老龄化”相生相伴的还有“少子化”,421的家庭结构,表示一个壮年家庭,必须赡养四个老人,如果不是老年人自己有足够的积蓄,要靠子女来实现养老地产的消费,经济压力非常之大。 银发时代下,中国养老地产的市场基础也许确实非常庞大,但是考虑“未富先老”和“少子化”的因素,支付能力则十分有限。用经济学的概念来说就是,中国的养老地产市场,需要很多,需求不强。 第四句:养老观念是最大障碍 中国的老人和子女,都不希望把老人送到专门的养老机构去。从老年人的角度看,子孙绕膝是中国老人最希望的状态,老年人会觉得,跟子女住在一起才是幸福的,即使不能住在一套房子里,也要住在同一个小区里,所谓“一碗汤的距离”;从子女的角度看,一般也希望父母能跟自己住得近一些,一旦自己家里有什么事情或者老人有什么情况,照看起来也方便。更何况,传统观念下,把老人送到养老机构,似乎是不孝子孙的行为。 我们考察了一些市场化运作的养老机构之后,发现一个现象,那就是入住的老人主要是公务员、教师、医生等高知人群。他们的普遍特点是:一是思想比较开放,能够突破并接受传统观念;二是子女多在国外,子女本来就不跟他们住在一起。但问题是,当下中国这个群体的数量还是十分有限的。 前面讲了,银发时代下,需要养老地产的群体是存在的,只是支付能力不足。但是考虑到观念的障碍之后,这个需要养老地产的群体是否存在,也要打一个大大的问号。 银发时代应到来,老龄化更是一个长期趋势,养老地产的春天一定会到来,但这个春天也许就在明天,也许是在10年后,但一定不是今天。所谓“提前一步是勇士,提前三步成烈士”,时机非常重要。
 
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