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 租赁常识

租房纠纷如何调解?

2013/9/27 18:29:00 来源: 作者: 焦点厂房网
 
 一、承租人主张优先购买权的调解处理   1、出租人与第三人订立买卖合同但尚未办理过户登记手续的,可调解保护承租人的优先购买权,若房屋已过户登记为第三人所有且第三人善意,则宜调解房屋过户维持现状,出租人对侵害承租人优先购买权的行为进行经济补偿。   2、优先购买权的行使并非绝对无条件,应受到一定限制,如共有人主张优先购买权与承租人主张优先购买权并存的,应调解保护共有人优先购买权;承租人仅租赁部分房屋而出租人出售整体房屋的,如部分房屋的出售对房屋整体使用将产生实质性影响的,也不宜简单地确定承租人当然可行使优先购买权。   3、把握优先购买权行使的合理期限,通常,出租人出卖房屋应当通知承租人,承租人在接到通知后应在一定期限内决定是否购买,如果双方没有约定的,一般可以承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起3个月为宜。   二、转租纠纷的调解处理   对这类纠纷调解时,应把握以下几方面:   1、承租人未经出租人同意转租导致合同解除的,应一并通知第三人加入调解,因为此时第三人负有退房及支付逾期退房使用费的义务。关于逾期退房使用费的标准,可参照租赁合同租金、转租合同租金或市场租金计算。   2、对“是否经出租人同意”进行考察,有些纠纷中出租人虽然对承租人的转租行为没有书面明确表示同意,但其明知承租人的转租行为后长时间不作出反对意思表示,还认可由第三人租赁使用房屋并进行了修缮,此时可推定出租人对承租人的转租行为予以默认。   三、租赁合同履行纠纷的调解处理   房屋租赁关系中,承租方通过支付租金取得使用房屋的权利,出租方通过交付房屋取得租金利益,双方关系固定,行为持续,合同履行期限也相对较长。可是一旦发生纠纷,如双方均不主动寻求解决方案,而是消极懈怠,极易导致损失扩大。对这类纠纷调解时,应在分清双方责任的基础上寻找当事人共同利益的结合点。一是了解当事人的心理动态,如承租人的目的是为了解除租赁合同,还是为了减免租金;出租人的目的是为了收回房屋,还是为了上涨租金等,以便调解时掌握主动权。二是对涉及动迁解除合同引发的租赁纠纷,要树立全局意识,将纠纷放在整个动迁环境下考察,必要时可依托社会力量共同调解,避免纠纷影响动迁全局。三是涉及住宅用房的“群租”纠纷,调解时应向出租人指出,房屋所有人把成套独立的住宅用房改造后出租给多人多户共同居住使用,不仅对房屋结构、功能造成影响,而且对周边小区环境和邻里安全等造成危害,并对其进行批评教育,必要时可向有关行政部门反映情况。   四、合同解除后添附物的调解处理   承租人租赁房屋后,往往会进行装潢或添附,尤其是经营性用房,承租人更是斥资不菲。合同解除时,添附物或残值的处理往往会引发新的争议,承租人希望获得货币补偿,出租人则不愿意有偿接手已经使用过的装潢。对这类纠纷调解时,可遵循以下原则:承租人在房屋内可移动的物品、设备或可取回的添附物,可调解由承租人取回;不能取回的,如果双方对添附物处理有约定的则按约定,没有约定的,应区分情况处理:(1)未经出租人同意而承租人自行添附的,可调解承租人自行将添附物除去,不能除去的,出租人原则上无需给予补偿。(2)经过出租人同意的添附,合同解除后,由于添附物不能取回,已成为添附方的损失,原则上按过错承担赔偿责任。如果虽然是承租方违约,但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,可调解出租方酌情补偿。   知识关联:   房屋租赁纠纷调解程序:   1、当事人提出调解申请   租赁当事人应以书面形式向房屋所在地的租赁管理部门提出调解申请,填写并提交《房屋租赁纠纷调解申请表》。书面申请应当写明申请人和被申请人的名称或者姓名、地址,法定代表人姓名、职务,申请的理由和要求,申请日期。   2、管理所收到调解申请后,审查有关材料后受理   租赁管理部门接到调解申请后,应当认真审查有关材料。对符合条件的,应当在5日内予以受理,填制《房屋租赁纠纷调解登记表》,通知双方当事人提交有关证据材料、法定代表人证明书、授权委托书以及其他必要的证明材料;对不符合条件的,应于5日内书面通知申请人不予受理,并说明理由。   3、管理所调查   受理后,应于5日内派出两名以上工作人员分别向租赁双方了解相关情况,尽可能地收集租赁合同、租金收据、水电费单据、当事人身份证明等相关证据材料。依据调查的资料,拟定调解方案。如属情况紧急且符合受理条件,应立即进行调解。   调查应当按规定制作《调查笔录》,详细记载调查内容。   4、管理所调解   召集当事人进行调解。调解时,当事人应当对自己的主张提供证据。调解员要认真听取当事人双方的意见,如实做好调解记录,积极促使当事人双方互相谅解,达成调解协议。当事人一方因正当的或者对方可以谅解的理由不参加调解或者中途退出调解的,可以延期调解。一方当事人不愿意继续调解的,应当终止调解。纠纷涉及第三人的,应当通知第三人参加。调解结果涉及第三人利益的,应当征得第三人同意,第三人不同意的,终止调解。   5、调解终结   租赁当事人经调解达成一致意见的,应制作《房屋租赁纠纷调解书》一式四份,租赁双方、第三人、调解人四方签署后各保存一份。如果涉及房屋租赁合同变更事项的应及时变更《房屋租赁合同书》,并按房屋租赁合同登记或备案程序进行变更登记或备案。   租赁当事人不能达成一致意见的,或者一方不愿履行调解协议的,应在《房屋租赁纠纷调解登记表》中记明当事人各自意见,提出下步处理纠纷的建议(当事人自行协商,或者向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院提起民事诉讼等)供当事人参考,调解程序终止。   当事人不服管理所调解,要求上级机关进行调解的,管理所应于3日内将相关材料移交区办,由区办组织调解。   房屋租赁纠纷应当自受理之日起一个月内调解终结。调解终结后,应当制作《房屋租赁纠纷调解终结报告》,写明当事人名称或者姓名、地址,法定代表人或者代理人姓名、职务,争议的主要事实、当事人的诉求和调解结果,调解人署名后报单位负责人审阅。
 
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